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Il mercato immobiliare è in crisi? Ecco cosa succede in Europa

Da:
Fabio Carbone
Aggiornato: Apr 18, 2023, 07:11 UTC

Il mercato immobiliare è in crisi? Ecco cosa succede in Europa e cosa dobbiamo aspettarci prossimamente dal real estate UE.

mercato immobiliare è in crisi

Qual è lo stato di salute del real estate europeo? Si può dire che il mercato immobiliare è in crisi? A vedere la situazione dall’Italia non sembrerebbe affatto. Ma attraverso questo articolo di approfondimento proveremo a capire qual è la situazione del settore immobiliare in Europa, partendo dai dati forniti da Morningstar in una sua recente analisi di cui è bene tenere conto. In particolare se hai intenzione di investire nel settore immobiliare ora.

Il rischio di credito e l’immobiliare

Il primo rischio che Morningstar rileva, in una sua analisi sulla situazione delle banche europee, riguarda il rischio di credito delle famiglie e delle società corporate che hanno contratto un mutuo e in generale prestiti.

Secondo questa analisi le famiglie sono state aiutate a superare la crisi di liquidità durante la pandemia e anche a sostenere il caro energia, tuttavia, l’inflazione persistente sta erodendo il potere di acquisto.

All’inflazione va aggiunta la scelta di politica monetaria della Banca centrale europea (BCE) di innalzare i tassi di interesse sui depositi e sul costo del denaro.

Se da una parte i depositi possono beneficiare di interessi più elevati a beneficio di chi accantona risorse monetarie, dall’altra chi ha contratto un mutuo a tasso variabile, e non ha effettuato la conversione al tasso fisso per tempo, potrebbe ben presto trovarsi nella condizione di dover vendere l’immobile per pagare i debiti con la banca.

Se si fanno dei controlli sui portali immobiliari dedicati all’offerta di immobili posti in vendita, si troveranno dei casi di vendite di immobili a basso prezzo con la richiesta da parte del venditore di accollarsi il mutuo residuo. Per ora sono soltanto casi isolati, ma è bene tenere in considerazione la variabile perché il reale problema è quello di cui parliamo a seguire.

Il problema dell’immobiliare europeo sono le valutazioni degli immobili: gonfie

Secondo quanto afferma Morningstar nella sua analisi, “negli ultimi 10 anni la politica monetaria espansiva delle banche centrali ha spinto il mercato gonfiando le valutazioni degli immobili in Europa, ma il rapido aumento dei tassi ipotecari e la crescita dell’inflazione colpisce i salari reali dei lavoratori”.

Quello che dicevamo prima, l’inflazione che erode il potere di acquisto e pone in una condizione di difficoltà chi ora ha un mutuo con una casa sopravvalutata alla luce del nuovo scenario.

Questo, perché anche in Europa ci si attende uno scenario di recessione. Ma sul punto non c’è accordo unanime.

Il mercato immobiliare è in crisi? Il caso Svezia

Se vogliamo capire quanto il mercato immobiliare è in crisi in Europa dobbiamo guardare alla Svezia.

Anticipiamo subito che il caso Svezia è singolare in Europa e quindi non va generalizzato. I dati dicono che nel 2022 il valore degli immobili è crollato del -15% dopo un decennio di crescita.

In Svezia il prezzo del mercato immobiliare presentava condizioni di buona accessibilità e, in anni di tassi di interesse sui mutui bassi, tutto procedeva bene. Ora che i tassi di interesse sono aumentati in modo vertiginoso l’impatto sul real estate svedese si è fatto sentire forte.

Si aggiunga il fatto che in Svezia il valore dei prestiti è pari al doppio del reddito disponibile delle famiglie, e questo fa capire quanto possa essere esplosiva la situazione che potrebbe ora far entrare il paese europeo in recessione.

Immobiliare europeo: nazioni divise tra tasso variabile e tasso fisso

Come fanno notare i grafici dell’analisi di Morningstar, le nazioni dove l’immobiliare è maggiormente esposto a una crisi sono quelle dove le famiglie prendono in prestito importi molto maggiori rispetto al reddito disponibile, e dove si predilige il tasso variabile al tasso fisso.

L’investitore nel settore immobiliare a questo particolare dovrà guardare: se in una nazione si preferisce il mutuo a tasso fisso o il mutuo a tasso variabile.

I paesi scandinavi prediligono il tasso variabile, mentre la Francia, la Germania, il Belgio e la Slovacchia presentano le più basse percentuali di mutui a tasso variabile. Questo protegge le famiglie da eventuali criticità in tempi di alta inflazione e costo del denaro elevato.

Tuttavia, oltre al tipo di mutuo sottoscritto (variabile o fisso) è importante guardare anche agli importi di prestito ricevuti da chi ha stipulato un mutuo. Questo è il caso dei paesi dell’Est-Europa come Estonia, Lettonia e Lituania, dove il variabile è preferito al fisso, ma l’indebitamento è più basso rispetto ai paesi scandinavi.

E l’Italia?

In Italia la percentuale di mutui stipulati con tasso variabile risultano essere il 36,8% del totale. Per quanto riguarda l’indebitamento delle famiglie per pagare il mutuo, in Italia la percentuale rispetto alla liquidità disponibile è del 34,2% (in Svezia il rapporto è del 184,5%!).

Per quanto riguarda la crescita dei prezzi degli immobili residenziali in Italia, dal 2015 al 2022, siamo soltanto al +7%. In Portogallo, per fare un esempio opposto, nello stesso periodo l’apprezzamento è stato del 96% e in Ungheria del 156% (Repubblica Ceca 113% e Lituania 103%).

In riferimento all’Italia sarà opportuni seguire le analisi di volta in volta pubblicate dal Centro Studi Gabetti. Nel primo trimestre del 2023, per l’Italia ha registrato una diminuzione degli investimenti (€1 miliardo contro gli €3,3 miliardi del Q1 2022), come riporta il MilanoFinanza.

Crisi dell’immobiliare in Europa: a cosa guardare

Una potenziale crisi dell’immobiliare in Europa potrebbe essere innescata dalla necessità delle banche di essere più prudenti quando prestano denaro, mutui compresi.

Anche il vicepresidente della BCE, Luis de Guindos, si attende “un inasprimento degli standard creditizi e una decelerazione nella crescita dei volumi di prestito”, riporta Morningstar.

Meno prestiti significa meno mutui e di conseguenza bassa crescita del settore immobiliare o, nella peggiore delle ipotesi, segni meno nei ricavi delle società REIT (Real estate investment trust) e le altre società immobiliari quotate in Borsa, oltre che quelle delle costruzioni o legate a queste ultime (chi produce cemento). Ma anche gli ETF legati all’immobiliare potrebbero risentirne.

Nei paesi scandinavi il mercato immobiliare sta perdendo valore già dal terzo trimestre del 2022 e lo stesso sta avvenendo in Germania, e in Ungheria (dove il valore del real estate era cresciuto in maniera esplosiva).

Crisi immobiliare irregolare

Se crisi immobiliare ci sarà essa sarà irregolare. Significa che non tutti i paesi vivranno una crisi dell’immobiliare e non allo stesso modo.

In definitiva, quando si guarda agli investimenti nell’immobiliare europeo è importante guardare alla qualità.

L’immobiliare su cui puntare gli occhi

Quando parliamo di qualità nel real estate intendiamo che sarebbe utile puntare su riqualificazione energetica degli immobili. Gli edifici oggetto di ristrutturazione e di adeguamento alle migliori classi energetiche non solo manterranno il loro valore, ma lo vedranno crescere sul lungo periodo.

L’Unione Europea ha avviato un percorso normativo che prevede la riqualificazione energetica di tutti gli edifici residenziali dei 27 Stati membri. Nazioni dove il parco immobiliare è più vetusto potrebbero presentare le migliori condizioni di investimento. Di immobiliare green ne avevamo scritto nel 2021.

Altra nicchia dell’immobiliare a cui guardare con un certo interesse riguarda il debito dell’immobiliare. Gli investitori tradizionali si sono un po’ ritirati a causa della pandemia prima e dello smart working conseguente.

 

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Sull'Autore

Writer freelance dal 2013 ha studiato informatica e filosofia ed anche un pizzico di sociologia. Nel 2016 ha scoperto la crypto economy e da allora scrive di blockchain e criptovalute, per approfondire un movimento che non è fatto solo di esperti matematici e crittografi, ma di gente che genera una nuova economia dal basso.

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