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Fabio Carbone
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immobiliare

La digitalizzazione farà aumentare l’esigenza di data center. Se pensiamo solo a quanto prevede il Piano nazionale di recupero e resilienza (Pnrr) alla Misura 1, quella dedicata alla digitalizzazione, è comprensibile che nei prossimi anni serviranno ampie superfici dove collocare tali centri dati.

L’immobiliare è quindi in prima linea e nei prossimi anni potrebbe vivere una tale accelerazione negli investimenti da portare la crescita composita al 15% annuo fino al 2025, scrive Financial Lounge.

In Europa, ad esempio, si prevede una crescita del mercato dei centri dati per 71 miliardi di dollari entro il 2024. I data center offrono un rendimento compreso tra il 5% e il 7%, e siccome i contratti di locazione sono indicizzati all’inflazione l’investitore ottiene una certa protezione del capitale investito su di un orizzonte medio-lungo.

Cosa spingerà la crescita dei data center e cosa c’entra l’immobiliare?

La sola Pubblica amministrazione italiana dovrà passare entro i prossimi 6-7 anni su cloud: PA centrali; Enti statali regionali; Comuni, ecc. Si comprende che un tale passaggio richiederà una enorme espansione dei centri dati in Italia, perché per sicurezza nazionale non si delocalizzerà all’estero la gestione dei dati dello Stato.

Guardando all’Europa, nel Next Generation EU la digitalizzazione è centrale e questo porterà tutti i Paesi europei a potenziare e migliorare le rispettive infrastrutture informatiche.

Ancora. I prossimi anni sono gli anni del 5G con le sue alte capacità di trasferimento dati in mobilità. Si prevede una enorme impennata del flusso di dati da gestire per le reti informatiche, ne consegue che serviranno nuovi data center.

La relazione data center – immobiliare è facile da intuire, serviranno superfici coperte dove installare tali centri di elaborazione dati che richiedono requisiti anche molto elevati.

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Le località più idonee

La componentistica elettronica si surriscalda, basta toccare la parte inveriore del notebook dopo alcune ore di funzionamento intenso per comprenderlo. L’elettronica lavora meglio a temperature non molto alte, e allo stesso tempo le basse temperature riducono il consumo di energia per il raffrescamento dei data center.

Ne consegue che i contesti geografici con i climi più freddi sono quelli che attireranno le maggiori attenzioni da parte delle società immobiliari e da parte delle società che dovranno installare e ampliare i propri data center.

Non solo freddo, ma anche energie rinnovabili alla portata dell’impianto. Un esempio in questa direzione lo offre il grande data center Aruba in provincia di Bergamo, costruito a poca di stanza da una piccola centrale idroelettrica.

Data center e immobiliare green

La necessità è quindi quella di avere più spazi per nuovi data center, in contesti climatici favorevoli per un ridotto consumo di energia, possibilità di consumare energia verde.

Ciò però non basta. Servono anche strutture edilizie costruite con criteri innovativi e capaci di abbattere significativamente le emissioni e i consumi.

Ecco che tra le ipotesi molto concrete c’è anzitutto quella di ristrutturare aree dismesse, piuttosto che costruire nuove strutture (molto meno eco-friendly). Ma tra le ipotesi sperimentali vi è anche quella di trasformare i data center in strutture ibride e cioè che, oltre a servire dati alle persone, forniscono riscaldamento alle strutture limitrofe.

Producendo infatti grandi quantità di calore, una delle ipotesi allo studio è quella di raccogliere il calore prodotto dai server e di convogliarlo verso le strutture abitative prossime ai centri dati. Un innovativo teleriscaldamento, il “data-teleriscaldamento”.

Gli investimenti necessari saranno ampi e riguarderanno anche l’installazione a tetto di ampi impianti fotovoltaici e di eventuali turbine eoliche dedicate.

Per gli investitori dell’immobiliare si apre un interessante orizzonte da esplorare.

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